本报记者 吴静 卢志坤 北京报道
今年一季度，房地产市场在政策持续发力和供需结构调整的双重作用下，呈现出“止跌回稳”的阶段性特征。
国家统计局发布的数据显示，尽管行业整体仍面临开发投资下行、城市分化加剧等挑战，但销售端跌幅收窄、热点城市房价企稳、二手房市场活跃度提升等积极信号，为市场注入了一剂“强心针”。
《中国经营报》记者观察到，与此同时，4月以来市场热度已出现回落，市场回暖基础尚不牢固，业内人士提醒地方政府仍需因城施策。
城市分化延续
一季度，城市之间楼市分化持续加深，上海、杭州、深圳等热点城市新房及二手房价格领涨，成都、南京等新一线城市成交量显著回升。这些城市凭借人口流入、政策支持及积累的改善需求，成为本轮复苏的“排头兵”。而三、四线城市受同质化竞争、人口外流制约，仍处于筑底阶段。
从房价表现来看，国家统计局数据显示，3月70个大中城市中，新建商品住宅销售价格环比上涨城市增至24个，较2月增加6个。
其中，一线城市新房价格环比上涨0.1%，连续第四个月回升。上海、深圳分别以0.7%和0.1%的涨幅领跑，而北京、广州则微降0.2%和0.1%。二线城市新房价格环比持平，三线城市下跌0.2%，跌幅较上月收窄0.1个百分点。
对于一线城市的复苏，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出：“政策精细化调控与区域供应错配是核心因素。例如，深圳中心城区高价项目成交活跃，推动市场心理转向‘买涨不买跌’；上海则因改善型项目集中入市，带动均价结构性上行。”而相比之下，二、三线城市受库存压力影响，仍以“以价换量”为主，但跌幅收窄表明市场底部正逐步夯实。
二手房方面，3月70城二手住宅价格环比下跌0.2%，跌幅收窄0.1个百分点。一线城市表现亮眼，价格环比由跌转涨0.1%，其中北京、上海、深圳分别上涨0.5%、0.4%和0.3%。
二手房成交占比也在持续提升，一季度重点城市二手房交易占比达65%，较2024年上升4.7个百分点，其中一线城市占比高达70.5%。
58安居客研究院院长张波分析称：“二手房市场的‘小阳春’源于购房者加速入市的心态变化。安居客数据显示，3月线上二手房找房人数占比达71%，成交周期缩短、在架时长回落，显示市场信心逐步修复。”此外，他认为，“‘卖旧买新’置换链条的打通，以及老旧小区改造政策的推进，进一步激活了二手房市场的流动性。”
改善型需求释放成关键
销售端企稳回升的同时，房地产开发投资仍在持续负增长。国家统计局数据显示，1～3月，全国房地产开发投资19904亿元，同比下降9.9%，降幅较前两月扩大0.1个百分点。施工面积下降9.5%，房企竣工意愿强于新开工，一季度房屋竣工面积同比下降14.3%，新开工面积降幅收窄至24.4%。
对此，麟评居住大数据研究院首席分析师王小嫱指出：“当前房企投资信心仍处低位，开发端回暖滞后于销售端。施工面积收缩反映出房企对非核心城市的项目持谨慎态度，资金更多向重点城市和优质项目倾斜。”
这一趋势在土地市场集中显现。一季度300城住宅用地出让金同比增长26.5%，一、二线城市土地成交楼面价分别上涨56.0%和14.9%。土地市场热度向重点城市集中，开发商拿地策略转向“精准聚焦”，推动新开工意愿边际提升。
李宇嘉指出：“土地市场分化与‘好房子’项目密切相关。重点城市通过优化土地出让模式、提高住宅设计标准，吸引开发商补库存，从而带动新开工意愿提升。”
据悉，住房和城乡建设部近期明确提高住宅层高标准、优化配套设计等政策，推动“好房子”项目加速入市。克而瑞数据显示，3月29个重点城市新房开盘去化率环比上升11个百分点至45%，接近2023年高峰水平。改善型需求成为市场稳定器，一线及热点二线城市的高品质项目去化率显著优于刚需盘。
一季度，全国商品房销售面积和金额同比分别下降3.0%和2.1%，跌幅较2024年明显收窄。值得注意的是，销售金额跌幅小于面积，反映出中心区及改善型房源占比提升。
这一变化标志着开发商“以价换量”策略的退潮。当前市场更依赖高品质项目支撑价格，中心城区和改善型房源占比上升，带动整体均价结构性上行。
王小嫱强调，供给侧改革是行业转型的关键。“好房子”项目不仅满足改善型需求，更通过产品创新倒逼市场升级，未来将成为房企竞争的主战场。
政策效果待深化
值得注意的是，3月“小阳春”行情主要由春节后需求集中释放驱动，但4月以来市场热度已现回落。
安居客数据显示，3月下半月百城二手房找房热度指数同比下跌7.2%，若后续缺乏政策加码，二季度量价表现或弱于3月。
对此，张波认为：“当前市场回暖基础尚不牢固，若政策真空期延长，部分城市可能出现‘倒春寒’。建议地方政府因城施策，进一步优化限购、信贷等工具。”
据了解，3月《政府工作报告》再次强调要“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，并大篇幅提及房地产内容，释放积极信号。
3月11日，自然资源部、财政部联合发布《关于做好运用地方政府专项债券支持土地储备有关工作的通知》，从明确发债要求及资金使用主体、完善专项债申报审核流程、做好资金和收益的综合平衡、严格监督管理等四个方面进行了详细说明，更好地支持运用专项债券开展土地储备工作。
3月16日，中办、国办印发《提振消费专项行动方案》，明确要更好满足住房消费需求，并提出适时降低住房公积金贷款利率。
同时，住建部近期提出“住宅层高不低于3米”等？新规，各地亦在土地出让、产品设计、配套服务等方面发力，推动住房品质升级。同时，保租房筹建、落户政策放松、生育补贴等举措，有望进一步释放刚性及改善需求。
中指研究院市场研究总监陈文静指出，4月初美国出台“对等关税”政策，关税幅度超出市场预期，出口承压背景下，扩内需成为我国提振经济的第一要务。预计二季度宏观政策力度有望加大，货币政策或加快放松，以应对外部的不确定性，而房地产作为内需重中之重，稳地产重要性提升，此前部署的各项楼市支持政策也有望加快落实。
二季度，随着房地产供需两端政策加快落实，叠加“好房子”项目供给增加，她预计，核心城市市场将继续修复。同时近期土地市场修复也将对投资开工修复形成一定支撑。据悉，4月中下旬，北京、广州、杭州、成都等地均有优质地块待出让，土地市场升温也有助于提振居民置业信心，并对房价形成一定支撑。
（编辑：卢志坤 审核：童海华 校对：翟军）
